ועדה מקומית לתכנון ובנייה שרונים נ' ספיר - קדמת עדן בע"מ ואח'

החלטה

בפני בקשה להארכת מועד לכניסתם לתוקף של צווי הפסקת שימוש והריסה, לפי סעיף 207 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ח-1965.

המבקשת 1 הינה הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 15 בגוש 8034 בשטח של כ- 19,340 מ"ר, אשר ממוקמים על כביש מס' 4 בין צומת קדימה לצומת אילנות בשרון (להלן: המקרקעין). על המקרקעין הוקמה בניה המשמשת לצורך הפעלת גן אירועים הידוע בשם "קדמת עדן". המבקש 2 הינו המנהל ובעל השליטה של המבקשת 1.

תוכנית המתאר המחוזית החלה על המקרקעין הינה תמ"מ 21/3 על פיה מיועד השטח לאזור חקלאי / נוף כפרי פתוח. בנוסף חלה על המקרקעין תוכנית מתאר ארצית משולבת תמ"א 35 המיועדת את המקרקעין כ"מרקם משולב שמור".

מן התיאור המפורט בבקשה עולה כי בסביבת המקרקעין מצויה תחנת דלק בה שטחי מסחר בהיקף נרחב הכוללים מסעדה וחנויות וכן מוסך לשירותי דרך בשטח של כ- 2,000 מ"ר ועל האזור חלה תוכנית הצ/86 המקצה שטח של 5,000 מ"ר לצורך הקמת תחנת דלק כולל שירותים. עוד צוין בבקשה כי במרחק של כ- 240 מ' מהגן האירועים מצוי איזור מגורים מבונה ובמרחק של כ- 350 מ' נמצא מתחם אילנות המשתרע על כ- 300 דונם וכולל זכויות בנייה של 16,000 מ"ר למטרת הקמת בית אבות, מוסדות ספורט ומסעדות.

ההליכים התכנוניים

בין השנים 1998-2000 ניתנו למבקשת היתרי בניה להקמת מבנים חקלאיים במקרקעין, כמפורט להלן: ביום 25.2.98 נתקבל היתר 10184 לכריית קרקע ובניית גדרות במקרקעין; ביום 22.7.98 ניתן היתר מס' 10644 לחממה לגידול פרחים בשטח של 492 מ"ר; ביום 18.12.98 קיבלה המבקשת היתר מס' 11019 לתוספת לחממת פרחים וחדר גנראטור במקרקעין; ביום 4.6.00 ניתן היתר מס' 12160 לחממת פרחים בשטח 415.98 מ"ר בכפוף להריסות / שינויים להיתרים מס' 10644 ו- 11019.

ביום 26.6.00 הגישו המבקשים בקשה לשימוש חורג בחממות שנבנו במקרקעין לצורך גן אירועים. הבקשה קיבלה את המלצת הוועדה המקומית לאחר שמיעת התנגדויות התושבים המתגוררים בסמוך, והיא הועברה לוועדה המחוזית (נספח 6 לבקשה). על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית, אשר קיבלה את הערר ביום 24.3.02 וקבעה בהחלטתה כי הראוי שהנושא יבחן ויטופל בדרך של תוכנית בראיה רחבה של כל ההיבטים (ערר 028/02, נספח 7 לבקשה).

בשנת 2004 יזמו המבקשים את תוכנית הצ/258/1/4 שמטרתה שינוי ייעוד המקרקעין מאזור חקלאי לייעוד חקלאי מיוחד, אשר יאפשר את הפעלת גן האירועים במקום. התוכנית קיבלה את המלצת הוועדה המקומית והועברה לוועדה המחוזית. ביום 26.7.04 החליטה הוועדה המחוזית שלא להפקיד את התוכנית (נספח 8 לבקשה).

המבקשים הגישו ערר על החלטה זו לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית (31/04) ובמקביל הוגש ערר על ההחלטה מטעם המועצה המקומית קדימה-צורן (32/04). ביום 11.6.06 דחתה המועצה הארצית את העררים ברוב דעות (נספח 9 לבקשה).

המבקשים עתרו כנגד החלטת המועצה הארצית לבית המשפט לעניינים מנהליים (עת"מ 2419/06). ביום 4.6.10 ביטלה כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן את החלטת הוועדה המחוזית נוכח קיומו של פגם מהותי בהליך קבלת ההחלטה המעלה חשש לכבילת שיקול דעתה מראש, הנובע מהעדר התייחסותה לכלל השיקולים הרלוונטיים. בהתאם לכך הורתה כב' השופטת אגמון-גונן על החזרת הבקשה לאישור התוכנית לדיון מחודש בפני הוועדה המחוזית תוך הבהרה כי על הוועדה לשקול את כל השיקולים הרלוונטיים הן בנפרד והן במסגרת השיקול בדבר הרצף לפיתוח קיים. עוד הוסיפה כב' השופטת אגמון-גונן כי ככל שהוועדה המחוזית תתבסס בהחלטתה על הוראות תמ"א 35, במידת הצורך עליה לבחון האם מתקיימים לגבי התוכנית תנאי סעיף 6.1.3 לתמ"א 35 אשר בהתקיימם ניתן להפקיד את התוכנית גם אם אינה עומדת בדרישת צמידות הדופן (נספח 10 לבקשה).

המדינה הגישה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון. לעמדתה, הפרשנות הנכונה של הוראות התמ"מ הינה כי לא ניתן לאשר שימוש של גן אירועים במקום (נספח 11 לבקשה).

בהמלצת בית המשפט העליון דנה המועצה הארצית בטענות המדינה, ובכלל זה נבחנו השלכותיה של עמדה זו על התוכניות שאושרו להקמת גני אירועים בשטח שיועד בתמ"מ 21/3 לאזור חקלאי / נוף כפרי פתוח, וכן בשאלת מעמדו של פרוטקול הועדה המחוזית מיום 14.3.05 המתווה את האפשרויות להקמת גני אירועים ("מסמך המדיניות" נספח 11 לבקשה). ביום 12.11.11 קבעה המועצה הארצית בדעת הרוב כי "דין הוראות מסמך המדיניות בהקשר זה להתבטל" שעה שמוסדות התכנון אינם מוסמכים לדון ולהתיר שינוי ייעוד שאינו נכלל בתוכנית המתאר העולה כדי שינוי מהותי (נספח 12 לבקשה). עם זאת, לא נדונה בהחלטה זו ההשלכה של ביטול הוראות מסמך המדיניות על התוכניות שכבר אושרו.

נוכח האמור פסק בית המשפט העליון בערעור ביום 30.4.12 כי "בהמלצת בית המשפט הושגה הסכמה לפיה הערעור יתקבל ופסק דינו של בית משפט קמא יתבטל. כמו כן הוסכם כי במסגרת ההליכים הפליליים המתנהלים כנגד המשיבה 1 על ידי המשיבה 2 בקשר עם ניהול גן האירועים, כל צד שומר על טענותיו" (נספח 13 לבקשה).

לטענת המבקשים בבקשה בפני, הסכמתם לביטול פסק הדין נבעה בעיקר נוכח עמדת המדינה כי ההליך התכנוני הרלוונטי היחיד בעניינם הינו הליך רחב יותר ובהתחשב בכך לא יראו בו מוסדות התכנון "שינוי מהותי" לתמ"מ, ולאחר שבא-כוחם עמד על בקשתו כי הפגמים שנפלו בהתנהלות מוסדות התכנון תיחשב לחובתם במסגרת ההליך הפלילי, או לחילופין יינקטו הליכים מתאים לחריגה מהתמ"מ.

המבקשים מציינים כי כעשור לאחר שיזמו את התכנית נסתם הגולל על ההליך התכנוני.

לאור עמדת המועצה הארצית, סבורים המבקשים כי ניתן להכשיר את הפעלת גן הארועים באמצעות הליך תכנוני נרחב, והוא תכנית המתאר הכוללת ל"קדימה צורן". המבקשים מפנה לדברים שפורסמו באתר משרד הפנים, לפיהם, תוכנית המתאר של קדימה צורן מקודמת בימים אלו על ידי מנהל התכנון, בליווי המועצה המקומית קדימה צורן וועדת היגוי רחבה, שחזונה הינו יצירת יישוב מאוחד ואינטגרטיבי, בעל צביון מיוחד המאזן בין כפרי לעירוני ומשתלב במרחב הירוק העוטף אותו ומשמש כמוקד אזורי. המבקשים טוענים כי גן האירועים צפוי להיות חלק מאזור תעסוקה רחב יותר המצוי בצמידות לכביש 4 בצידו המערבי של היישוב.

למבקשים נמסר כי ביום 10.12.13 התקיימה ישיבה בתוכנית בהשתתפות סגן מתכננת המחוז ובשבוע הבא אמרוה להתקיים ישיבה נוספת בוועדה המחוזית כהכנה להקראת הצגת התוכנית.

ההליכים הפליליים

בשנת 1999 הוגשו שלושה כתבי אישום כנגד המבקשים בגין ביצוע עבודות ופיתוח בניה במקרקעין שייעודם חקלאי ללא היתר. בשנת 2000 נחתמה עם המבקשת עסקת טיעון לפיה נמחקו כתבי האישום כנגד המבקש 2 והמבקשת הורשעה על פי הודאתה, וכנגדה הוצאו צווי הריסה ואיסור שימוש חורג לגבי הבניה שביצועם נדחה (ת"פ 2889/99, ת"פ 2320/99, ת"פ 1337/00). בשנת 2004 הוגש כנגד המבקשים כתב האישום נוסף בגין אי קיום הצווים השיפוטיים, המשך הפעלת גן האירועים ועבירות בניה ושימוש חורג נוספות. בשנת 2006 הגישה המאשימה כתב אישום נוסף כנגד המבקשים בגין הקמת אוהל המשמש לקבלת פנים באירועים, ללא היתר ותוך שימוש מסחרי בשטח שייעדו חקלאי (עמ"ק 40012/06). ביום 20.6.06 הורשעו המבקשים על פי הודאתם בעבירות שיוחסו להם בכתב האישום. ביום 21.7.11 הגישה המאשימה כתב אישום נוסף כנגד המבקשים בגין הקמת מבנה מברזנט ואלומיניום ושימוש בו כחלק מגן האירועים (עמ"ק 41568-07-11). ביום 9.1.13 הודו המבקשים בעבירות שיוחסו להם במסגרת הסדר טיעון והוצאו כנגדם צווי התאמת בניה שביצועם נדחה ליום 10.4.14. כמו כן הוצא צו איסור שימוש חורג שמועד כניסתו לתוקף ליום 10.1.14. בנוסף הורה בית המשפט על הארכת מועד לביצוע צווי ההריסה שניתנו בתיקים ת"פ 2889/99, ת"פ 2320/99, ת"פ 1337/00 ל- 15 חודשים וצווי הפסקת השימוש החורג ל- 12 חודשים.